Siasat Pertumbuhan Kawasan
Keterbatasan lahan menyebabkan para pemilik lahan atau developer mensiasati pertumbuhan kawasan secara jangka panjang. Menyiapkan apartemen adalah salah satu keputusan tepat yang diambil oleh develper tersebut.Setidaknya setelah mereka menyelesaikan rumah tapak, maka lahan yang secara perijinan telah diselesaikannya diawal menempatkan apartemen.
Sehingga kelak developer dapat mengembangkan apartemen setelah seluruh rumah tapak terjual.
Atau setidaknya konsesi penyelesaian apartemen dapat dikerjasamakan atau dijual kepada pengembang lain yang memang bergerak di bangunan tinggi, saat lahan tersebut sudah memiliki nilai lebih atau sesuai untuk pengembangan apartemen.
Berikut adalah prencanaan kami untuk kawasan perumahan yang disiapkan apartemen dilahan mereka:
Investasi Apartemen
Apartemen atau "Flat" adalah salah satu contoh bentuk rumah susun yang khusus dibangun bagi masyarakat kelas menengah di daerah perkotaan.
Sebuah gedung apartemen dapat memiliki puluhan bahkan ratusan unit apartemen.
Pada umumnya istilah "Apartemen" digunakan secara luas di Amerika Utara (Amerika Serikat dan Canada).
Sedangkan istilah "Flat" biasanya digunakan di Britania Raya (Inggris, Skotlandia, Wales) dan negara-negara persemakmuran bekas jajahan Inggris (seperti Hong Kong, Australia, India, Singapura, dan Malaysia).
Di negara-negara tersebut apartemen atau.flat biasa digunakan atau di-sewa oleh masyarakat kelas nienengah-bawah, sedangkan di Indonesia unit apartemen kebanyakan
ditujukan untuk masyarakat kelas menengah di perkotaan.
Sedangkan bangunan rumah susun bagi golongan masyarakat kelas bawah di Indonesia lazim disebut "Rumah Susun Sederhana" (yaitu Rusunawa dan Rusunami).
Perbedaan Apartemen dengan Kondomunium
Sekilas bangunan apartemen tampak sama dengan kondominium, namun sesungguhnya keduanya memiliki perbedaan.
Sejak awal kondominium memang sengaja dibangun untuk kemudian dijual per unitnya sehingga si pembeli dapat memiliki hak pemilikan atas unit kondominium yang dibelinya.
Di sisi lain, gedung apartemen biasanya dibangun dengan tujuan untuk disewakan per unitnya.
Namun dalam perkembangannya, saat ini cukup banyak apartemen yang juga dijual per unitnya, dan kemudian oleh pihak pembeli disewakan kembali ke orang lain.
Mayoritas pembeli aparternen di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek), atau sebanyak 57%, membeli apartemen dengan cara cash-installment atau membayar tunai
secara bertahap.
Pembelian Unit Apartemen
Sedangkan yang membeli secara tunai langsung (hard cash) sebanyak 24% dan yang membeli secara angsuran melalui program Kredit Peniilikan Apartemen (KPA) sebanyak 19%.
Kebanyakan pembeli memilih cara cash-installment karena mereka tidak sanggup membayar secara tunai langsung (hard cash).
Metode cash-installement juga dipilih karena mereka tidak mau terkena bunga seperti dalam KPA.
Saat ini fasilitas cash-installment banyak disediakan oleh para pengembang apartemen, bahkan pembeli dapat mencicil dalam waktu 24 hingga 36 bulan tanpa bunga.
Alasan lain pembeli apartemen memilih cara cash-installment (tunai-bertahap) adalah karena mereka tidak mau direpotkan dengan prosedur perbankan yang ruwet dalam
penyaluran Kredit Pemilikan Apartemen (KPA).
Hal itu menunjukkan bahwa kebanyakan pembeli apartemen adalah masyarakat kelas menengah-atas yang memiliki sumber daya untuk membeli unit apartemen secara tunai dan bertahap sehingga mereka tidak perlu meminta kredit dari bank.
Di lain pihak, cara pembayaran "tunai-bertahap" (cash-installment) ini ternyata juga banyak diminati para pembeli "rumah susun sederhana milik" atau "Rusunami" yang merupakan golongan masyarakat kelas menengah-bawah.
Mereka memilih cara itu karena memanfaatkan fasilitas yang diberikan oleh pengembang.
Investasi di Unit Apartemen
Fenomena tersebut berbeda dengan karakteristik pembeli Rumah Tapak (landed house) yang kebanyakan membeli rurnah dengan cara cicilan melalui Kredit Pemilikan Rumah(KPR) dari bank.
Mayoritas pembeli Rumah Tapak adalah orang yang memang membutuhkan rumah untuk dihuni sendiri.
Sedangkan kebanyakan pembeli apartemen adalah orang yang berniat untuk berinvestasi, yaitu membeli apartemen untuk kemudian disewakan kembali kepada orang lain.
Pembeli Rumah Tapak kemungkinan juga akan berminat membeli rumah dengan cara "tunai-bertahap" (cash-installement) apabila pihak pengembang memberikan fasilitas semacam itu.
Kunci sukses investasi apartemen tidak hanya ditentukan oleh lokasi yang strategis dan tingginya capital gain, tetapi juga keberadaan pasar sewa di sekitar lokasi apartemen.
Sewa Unit Apartemen
Pasar sewa merupakan sumber pendapatan jangka panjang pemilik apartemen.
Namun, tidak semua apartemen di lokasi premium memiliki pasar sewa, contohnya apartemen di kawasan CBD Sudirman, Jakarta yang harga jual unitnya terlalu tinggi (berkisar Rp5 miliar) sehingga harga sewanya tidak terjangkau oleh pasar.
Jadi, pasar sewa apartemen di kawasan CBD Sudirman dipastikan hampir tidak ada.
Kriteria Pasar Apartemen
Kriteria kawasan yang memiliki pasar sewa apartemen yang menjanjikan, antara lain :
- Dekat dengan kampus bagi mahasiswa yang berdaya beli tinggi.
- Dekat dengan fasilitas kesehatan (rumah sakit, klinik kesehatan).
- Dekat dengan kawasan ekspatriat/tenaga kerja asing.
- Dekat dengan kawasan pusat bisnis/ central business district (CBD).
