Perumahan Rakyat

PENDAHULUAN

Kebutuhan akan rumah tinggal merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia, di mana pun ia dilahirkan dan hidup di muka bumi ini.

Negara adalah perwujudan dari kumpulan manusia, yang membentuk organisasi untuk melindungi manusia yang ada di wilayah bumi yang dikuasai negara itu.

Salah satu fungsi melindungi manusia adalah kepemilikan rumah tinggal, tempat hidup bersama keluarganya, baik yang disiapkan oleh dirinya, keluarganya, kaumnya, atau negara yang secara politik menguasai wilayah hidupnya.

Sungguh sangat beruntung, jika seorang manusia dilahirkan, dibesarkan, di wilayah negara yang sangat memperhatikan bagaimana ia dan keluarganya bertempat tinggal atau memiliki rumah sendiri.

Daratan yang saat ini disebut Indonesia, sudah ada sejak jutaan tahun lalu, kemudian bertahap datanglah manusia-manusia, mereka menetap, bertempat tinggal di wilayah itu, membuat koloni pemukiman dan baru beberapa puluh tahun lalu wilayah ini berada di dalam kekuasaan politik Negara Indonesia, yang menggantikan wilayah negara / kerajaan / kesultanan sebelumnya.

Sungguh sangat ironis, jika keturunan mereka saat ini, sangat sulit bertempat tinggal, saat wilayah ini sudah berada dibawah perlindungan Negara Republik Indonesia.

Dari dasar pemikiran tersebut, saya mencoba menawarkan solusi kepada bangsa saya, bangsa Indonesia, untuk membuat manusia yang dilahirkan di wilayah Negara Indonesia, menjadi manusia yang sungguh sangat beruntung (sejak 1945 disebut rakyat Negara Indonesia).

Artinya disebut Perumahan Rakyat, yaitu perumahan untuk manusia yang berada di wilayah kekuasaan sebuah Negara.

SETIAP RUMAH ADA HARGANYA

Setelah negara membuat uang (alat tukar), maka pengadaan rumah berangsur-angsur tidak lagi dibangun oleh komunitas atau keluarga yang bekerja suka rela.

Sejak pemberlakuan uang sebagai alat tukar, berangsur-angsur pengadaan rumah menjadi semakin komplikatif, karena muncul harga tanah, harga material, harga disain, harga upah, harga komisi, harga pungutan liar, yang kesemuanya disebut ekonomi.

Maka solusi kemudahan menyiapkan pengadaan rumah, harus dikembalikan kepada negara yang mengawali kondisi tersebut terbentuk.

PUNYA RUMAH, BAYARLAH PAJAK

Pajak untuk biaya pembangunan, biaya pengamanan wilayah teritorial, biaya organisasi pengelola negara (Pemerintah), dan sebagainya.

Dari ribuan jenis pungutan pajak, sebagian pungutan pajak didapat dari properti, mulai dari jual beli lahan, pajak bumi bangunan, materai transaksi dan retribusi lainnya.

Pengadaan rumah untuk rakyat adalah bagian dari pembangunan sebuah negara, jika tujuan pajak yang dipungut untuk membiayai pembangunan, akan lebih baik jika hasil pajak dari jual beli lahan, pajak bumi bangunan, sebagian digunakan untuk pembangunan atau pengadaan rumah untuk rakyatnya.

BAYARLAH PAJAK DAHULU BARU KAMI SUBSIDI

Definisi rumah yang akan dimaksudkan berikutnya di dalam tulisan ini, adalah kumpulan rumah, pemukiman, dan perumahan, bukan rumah tinggal satuan yang berdiri sendiri, tanpa sama sekali tersambung dengan jalan, sungai atau pantai yang dikelola negara.

Diawali dengan ada manusia yang memiliki, mewariskan, menjual, dan ada juga yang diberikan tanah oleh negara (semisal hutan negara atau kebun negara), untuk dijadikan pemukiman atau perumahan, jika ada transaksi jual beli, maka wajiblah penjual dan pembeli membayar pajak.

Kemudian diberikan ijin oleh Pemerintah untuk dibangun oleh ahli pembuat rumah, yang kemudian dilengkapi dengan jaringan listrik, telekomunikasi, infrastruktur jalan, yang masing-masing dikerjakan oleh ahlinya, dan masing-masing ahli tersebut, wajib membayar pajak dari penghasilan mereka.

Beli semen terpungut pajak, beli besi terpungut pajak, lewat jalan tol terpungut pajak, kedaraan yang mengangkut terpungut pajak, upah pekerja yang makan siang di restoran terpungut pajak.

Setelah rumah jadi, seluruh biaya menjadi harga jual, beberapa harga rumah ada yang berkewajiban membayar pajak jual beli.

Setelah pemukiman terbentuk lengkap dengan fasilitas yang di kelola oleh Pemerintah (negara), maka wajiblah pemiliknya untuk membayar pajak bumi dan bangunan setiap tahun.

Semua biaya tersebut, termasuk semua pajaknya setelah dikumpulkan, apakah mereka disubsidi negara atau Pemerintah? Saya berpendapat TIDAK.

Berbeda dengan subsidi pendidikan, penerima manfaat tidak membayar pajak kendaraan untuk membayar sekolah, tapi Pemerintah yang mengalokasikannya.

Sedangkan rumah subsidi, sebelum Pemerintah mengalokasikannya, penerima manfaat sudah mengalokasikan uangnya melalui berbagai setoran pajak yang disebutkan diatas, bahkan bisa jadi, bertahun-tahun sebelum Pemerintah mengalokasikannya untuk subsidi cicilan, negara sudah menerima pungutan aneka pajak tadi, seperti pajak jual beli lahan, sambil menunggu perijinan wajib membayar pajak lahan, atau setelah jadi rumah, pembeli telah mengembalikan beban pajak yang pernah dibayar pemilik lahan, yang dibungkus dalam harga jual rumah, bahkan setelah pemilik awalnya meninggal, penggantinya pun wajib membayar pajak bumi dan bangunan, begitu seterusnya.

Jadi melalui ilustrasi diatas yang semoga mudah dipahami, istilah rumah subsidi sebenarnya tidak tepat.

Lebih ironis lagi, negara ini ternyata tidak berminat untuk menyiapkan 100% pengadaan rumah untuk rakyatnya, saya sebut negara ini tidak berminat, karena bukan hanya pejabat negara, tetapi juga rakyat, yang memiliki kewajiban membayar pajak (termasuk saya), tidak bisa menyiapkan 100% rumah tingal untuk manusia yang sejaman dengan kita hidup saat ini, dengan ribuan alasan bahwa anggaran negara tidak mampu, untuk hal itu bisa kita munculkan suka-suka kita alasannya, sebagai pemilik dan pengelola negara saat ini (saat kita hidup).

SETIAP RAKYAT WAJIB PUNYA RUMAH

Berikutnya, saya mencoba untuk menyampaikan gagasan agar negara kita bisa menyiapkan rumah untuk setiap manusia, yang dilahirkan dari orang tua warga negara Indonesia, tumbuh dewasa sebagai warga Negara Indonesia, yang orang tuanya menikahi warga negara Indonesia, sehingga dirinya akan sungguh sangat beruntung dilahirkan di teritorial yang dikuasai Negara Indonesia.

Warga Negara Indonesia, yang memiliki hak memiliki rumah yang disiapkan oleh negara, dalam tulisan ini terbagi menjadi beberapa tingkatan, yaitu:

1. Setiap pasangan keduanya harus warga Negara Indonesia, bukan pindahan atau pernah menjadi warga negara asing atau dobel kewarga negaraan.
2. Pasangan pria tidak pernah mendapatkan program ini.
3. 20 tahun sampai maksimum 35 tahun, sudah menikah, sudah punya anak. (semakin tua sudah punya anak semakin prioritas, semakin banyak anak semakin prioritas lagi).
4. 25 tahun sampai maksimum 35 tahun, sudah menikah, belum punya anak (semakin tua sudah menikah semakin prioritas).
5. Minimum 35 tahun maksimum 45 tahun, belum menikah (semakin tua semakin prioritas)
6. Lebih dari 45 tahun kewajiban negara hilang karena telah ia abaikan.
7. Kewajiban negara juga hilang, jika ia atau pasangannya telah pernah memiliki rumah atas namanya (walaupun rumah itu tidak disiapkan negara, seperti yang dimaksud disini).

Yang dimaksud kewajiban, di poin 4 dan 5 artinya bisa tapi tidak wajib (menjadi bisa, jika diputuskan lewat pengadilan, yang hasilnya memerintahkan negara).

Jadi tidak ada orang miskin, orang kaya, orang yang terlalu banyak cicilan bank, semua punya hak yang sama sebagai warga negara Indonesia, yang dikategorikan sehat mentalnya.

Dan karena disediakan negara, maka tidak ada prioritas kepada warga lokal, tetapi prioritas seperti yang dijelaskan diatas.

Dari urutan tingkat prioritas diatas, semakin banyak warga negara Indonesia di keluarga itu (misal bapak, ibu, anak, anak, anak), semakin menjadi prioritas, di kabupaten atau kota, lokasi perumahan yang dipilihnya.

INSTITUSI PENGADAAN RUMAH RAKYAT OLEH NEGARA

Berikut ini adalah usulan saya bagaimana negara bisa menyediakan rumah untuk seluruh rakyatnya, semoga cara saya menjelaskan mudah dipahami.

PERUNDANGAN

Melalui keputusan DPR-RI, membentuk perundangan yang mengatur, menugaskan Pemerintah, serta para ahli yang terkait pengadaan rumah, untuk melaksanakan tugas negara terkait pengadaan rumah oleh negara, yang sekilas isinya menjelaskan hal berikut:

KEMENTRIAN KEUANGAN

Menyisihkan 10% pendapatan negara dari pajak jual beli tanah, pajak jual beli rumah, pajak bumi dan bangunan dari semua sektor, hotel, industri, mall, perkantoran, dan keseluruhan lainnya, setiap tahunnya.

Yang laporannya diserahkan kepada DPR-RI, yang kemudian diperuntukkan bagi pengadaan rumah rakyat oleh negara, sesuai mekanisme aturan yang telah disiapkan di perundangan nanti.

KEMENTRIAN PERUMAHAN

Negara Kesatuan Republik Indonesia adalah rumah besar Rakyat Indonesia, bukan pertanian besar, bukan kesehatan besar, bukan kejaksaan besar, tapi rumah besar Rakyat Indonesia.

Seharusnya sejak usia 0 hari, manusia berkebangsaan Indonesia, yang tidak minta dilahirkan di wilayah teritorial Negara Indonesia, yang telah dihuni manusia berkebangsaan Indonesia, sebelum dirinya ada di dunia ini, yang terpaksa menjadi warga baru dari rumah besar bangsa Indonesia.

Maka kementerian perumahan harus ada di organisasi Pemerintah Negara Kesatuan Republik Indonesia.

DINAS PERUMAHAN

Setiap provinsi harus ada dinas perumahan, yang mengatur dan bertanggung jawab terhadap target pasangan yang belum memiliki rumah tinggal sendiri setiap tahunnya, akan lebih baik jika di kabupaten kota ada dinas perumahan juga (buka gabungan dengan dinas lain).

Setiap terselesaikan unit rumah baru, maka pendapatan daerah juga akan bertambah, jadi sebaiknya dinas perumahan adalah layanan Pemerintah, yang sebaiknya ada di setiap kabupaten.

KOMISI PENGADAAN RUMAH

Tugas komisi pengadaan rumah, adalah mengelola dana APBN dari kementerian keuangan yang diserahkan dan diawasi oleh DPR-RI, yang prestasi kerjanya bertanggung jawab langsung kepada Presiden.

BUMN TANAH

Persero milik negara yang fungsinya menguasai tanah murah, tanah negara, tanah perkebunan milik negara, dengan luasan ratusan hektar, untuk dimatangkan lahannya serta dibuatkan jaringan jalan utama, yang kemudian dijual per beberapa hektar kepada pengembang perumahan (swasta) untuk dijadikan perumahan.

Infrastruktur jalan utama menuju lahan tersebut disiapkan oleh Pemerintah Daerah, sehingga tidak menyebabkan kenaikan harga jual lahan, karena setiap rumah yang dibangun disana kemudian hari, akan wajib membayar pajak bumi dan bangunan, serta pajak-pajak lainnya, begitu juga pertumbuhan ekonomi di sepanjang jalan baru tersebut, kelak menghasilkan pendapatan asli daerah.

PERUSAHAAN PENGEMBANG PERUMAHAN

Mekanisme bisnis, kegiatan usaha, serta perijinan terkait perusahaan pengembang perumahan, juga ijin perumahan tidak berbeda dengan yang ada saat ini, hingga serah terima kunci rumah.

ORMAS TERKAIT PERUMAHAN

Tidak berbeda, bentuk dan fungsi asosiasi atau ormas terkait perumahan yang ada saat ini, hanya ada tambahan, bahwa perusahaan pengembang perumahan, wajib membuat perjanjian mengenai rumah yang gagal melunasi cicilan, tanggung jawabnya menjadi kewajiban asosiasi yang menaunginya, yang akan dijelaskan maksudnya nanti.

PERUSAHAAN KONTRAKTOR

Perusahaan kontraktor atau pemborong, harus dari provinsi atau kabupaten tempat penyelenggaraan perumahan, bila pengembang perumahan ingin membangun, maka perusahaan tersebut harus milik putra daerah (minimal satu provinsi).

Jadi perusahaan kontraktor besar dari Jakarta atau ibu kota provinsi bisa dibatasi atau dihindari, walaupun tenaga kerja bisa dari luar, untuk menjaga kualitas serta pembelajaran kepada putra daerah.

SMK BANGUNAN

Sekolah SMK bangunan harus ada di setiap kabupaten, jika belum ada maka harus disiapkan melalui APBN, karena tenaga kerja bangunan adalah garda depan pembangunan dan peradaban manusia.

Bangunan adalah jejak peradaban saat ini, yang akan dinilai oleh anak cucu kita, khususnya dari bangunan berkualitas, yang akan kita wariskan sebagai bukti fisik, bahwa kita kloter manusia yang pernah hidup di periode ini.

Semoga generasi kita, tidak jadi bahan cemooh anak cucu keturunan kita, karena dimasa kita hidup ini banyak bangunan yang tidak berkualitas, lebih parah lagi jika dicatat dalam buku sejarah mereka, dan disampaikan ke keturunan mereka, bahwa bangunan dimasa kita mengelola negara ini, karena tidak berkualitas sehingga harus mereka hancurkan tak berbekas tanpa disisakan ke anak cucu mereka, yang artinya mereka juga anak cucu kita juga.

Untuk alasan itulah, saya menyarankan SMK bangunan harus ada di setiap kabupaten dan diawasi kualitas lulusannya.

HARGA RUMAH MAKSIMUM

Tidak ada perubahan mengenai cara penentuan harga rumah, serta standar minimal kualitas rumah, sesuai aturan dan kebijakan yang ada saat ini untuk rumah subsidi, termasuk mekanisme penentuan harga maksimum rumah.

PAJAK JUAL BELI RUMAH

Saat bank membeli unit dari pengembang perumahan tidak dikenakan pajak jual beli, tetapi saat pemilik unit lunas cicilannya akan dikenakan pajak jual beli.

BANK TEMPAT MEMBAYAR CICILAN

Seperti umumnya tugas bank sebagai tempat membiayai pembangunan rumah dan membayar cicilan, yang berbeda adalah tidak ada bunga bank, dan status kepemilikan unit adalah milik bank, hingga lunas, dan disewakan kepada penerima manfaat, serta kewajiban PBB bukan pada bank, yang akan coba saya jelaskan setelah ini.

METODE PENGADAAN RUMAH RAKYAT OLEH NEGARA

Hal yang dijelaskan diatas adalah, mengenai uraian umum institusi yang terlibat, dan harus diuraikan dalam perundangan, agar hak, kewajiban, serta output yang harus tercapai secara minimal terpenuhi, sehingga perilaku buruk perorangan atau pejabat yang mengganggu target, dapat dikenakan sangsi hukum. Sehingga perlu kajian hukum serta perundangan dan saya bukan ahlinya.

Sedangkan berikut ini, bagaimana usulan saya mengenai metode pengadaan rumah rakyat oleh negara, semoga cara saya menjelaskan melalui tulisan berikut mudah dipahami.

PEMBIAYAAN

Berikut ini ilustrasi pembiayaan (dengan biaya pemisalan):

1. Kementerian Keuangan melaporkan bahwa 10% dari pajak jual beli properti, tanah, bumi dan bangunan serta yang terkait lainnya tahun lalu terkumpul 20 triliun. Jika tidak 10% dianggarkan, maka kementerian keuangan dianggap melanggar konstitusi.
2. Kemudian Kementerian Perumahan membuat keputusan menteri, tahun ini menganggarkan 40 juta untuk setiap unit pengadaan rumah oleh negara. (istilahnya anggaran Pemerintah bukan bantuan Pemerintah).
3. Berarti target produksi tahun itu harus tercapai 500 ribu unit, dari semua provinsi (20 triliun dibagi 40 juta).
4. Dana tersebut dikelola oleh Komisi Pengadaan Rumah, lewat keputusan APBN.
5. Harga rumah 160 juta, yang dibiayai oleh bank, kemudian setelah akad, bank mendapatkan 40 juta dari Komisi Pengadaan Rumah, cair paling lama 1 minggu setelah akad (jadi dana dari Pemerintah bukan bagian dari harga unit).
6. Sehingga konsumen hanya mencicil 160 juta kepada bank selama 160 bulan (13 tahun 4 bulan), pokok saja karena tidak ada bunga.
7. Jadi setiap 4 unit rumah, bank sudah bisa mendapatkan 160 juta dari Komisi Pengadaan Rumah, jika pihak bank mau, dapat diputar kembali oleh Bank untuk mendapatkan 40 juta di unit ke lima, dan seterusnya.
8. Di usahakan bank daerah diprioritaskan, sepanjang mereka memiliki kemampuan dana, untuk membeli unit dari pengembang perumahan, agar putaran uang berada di daerah masing-masing.
9. Asuransi bank menerima dana dari Komisi Pengadaan Rumah, yang dananya di simpan dalam bentuk deposito, untuk melunasi sisa pelunasan jika kepala keluarga meninggal dunia, atau kebakaran dengan hasil laporan polisi.
10. Bukan hanya bank tetapi koperasi, atau perusahaan pembiayaan dapat menjadi peserta, sehingga kecepatan pengadaan rumah bisa cepat terselesaikan.
11. Pembelian unit oleh bank dari pengembang tidak terkena pajak jual beli di kedua belah pihak.
12. Jika macet di tahun ke dua atau maksimum ke tiga, asosiasi yang menjadi naungan pengembang perumahan saat akad terjadi, berkewajiban membeli ke bank dengan harga 160 juta di masa itu, dan apa yang sudah dibayarkan ke bank oleh konsumen harus dikembalikan, dan apa yang belum diselesaikan oleh konsumen akan diterima oleh bank.
13. Jadi bank tidak perlu khawatir dengan kredit macet, karena nilai properti umumnya naik di tahun ketiga, hal yang akan menarik bagi anggota asosiasi untuk mengerjakannya. Jika asosiasi membeli 160 juta dari bank, harga per unit di tahun ketiga, sudah menjadi 180 juta, maka anggota asosiasi bisa mendapatkan profit penjualan 20 juta di masanya.

Mulai dari kewajiban Kementerian Keuangan yang membuat anggaran, hingga kewajiban asosiasi untuk membeli unit kredit macet, terikat pada sangsi hukum, jika tidak memenuhi kewajiban.

PELAKSANAAN AKAD

Kemudaan bagi pasangan warga negara Indonesia, apalagi pasangan yang sudah menghasilkan bayi bangsa Indonesia yang baru, untuk mendapatkan rumah di wilayah teritorial yang dikuasai oleh Negara Indonesia, adalah prinsip dari tulisan ini semua.

1. Pengembang mengajukan stok unit yang telah memenuhi syarat perijinan, untuk menjadi penyedia unit di program pengadaan rumah untuk rakyat oleh negara.
2. Warga negara Indonesia, setelah menikah dan tercatat di negara, mereka dapat mengajukan kepemilikan rumah kepada dinas perumahan setempat.
3. Kemudian dinas perumahan memberikan nomor urut sementara, selagi belum mendapat kan ketetapan, jika hadir pasangan yang sudah memiliki anak, maka nomor urut pasangan yang telah memiliki anak di prioritaskan (maju urutannya sesuai kelompok periode bulan pengajuan).
4. Ketika antrean nomor urut mereka, dinyatakan aktif, pasangan tersebut dapat segera memilih unit, di perumahan yang bekerja sama dengan program ini.
5. Jadi slip gaji, hutang cicilan bank, atau bukti penghasilan bukan lagi prioritas, tetapi menikah dan kepemilikan bayi menjadi prioritas.
6. Mereka membayar uang muka, sesuai yang ditentukan oleh Pemerintah Daerah, sebagai biaya administrasi, kepada pengembang perumahan tersebut (biaya legal dokumen).
7. Di setiap kantor cabang bank yang bekerja sama dengan program ini, memiliki pegawai yang menjadi perwakilan Komisi Pengadaan Rumah, dan ia melakukan akad pembelian unit tersebut atas nama bank.
8. Di hari yang sama, pihak bank menyewakan kepada pasangan yang mendapatkan unit tersebut, dengan perjanjian yang diakui negara (akad sewa calon pemilik unit).
9. Sepanjang masa sewa pajak bumi dan bangunan ditanggung oleh penyewa (calon pemilik unit), bukan oleh bank, walaupun bank masih sebagai pemilik aset (dicantumkan dalam perjanjian sewa).
10. Jika kumulatif biaya sewa sama dengan harga rumah, maka dianggap unit lunas, sesuai harga pada masa akad sewa terjadi, maka jual beli unit, bisa dilakukan, dengan syarat calon pemilik unit harus melunasi seluruh pajak bumi dan bangunan serta pajak jual beli, sesuai nilai harga unit awal.
11. Jika dari tahun 0 hingga tahun ke 2, penyewa (calon pemilik unit), terhambat cicilannya selama 3 bulan, unit dapat dialihkan ke pasangan lainnya di masa itu, dengan harga yang berlaku dimasanya, yang dilaksanakan oleh bank melalui mekanisme Dinas Perumahan, tanpa menerima uang lagi dari Komisi Pengadaan Rumah.
12. Jika setelah tahun ke 2 hingga ke 5 penyewa (calon pemilik unit), terhambat cicilannya selama 3 bulan berturut-turut, maka asosiasi tempat bernaung pengembang perumahan tersebut, berkewajiban menjual unit dan membeli lunas kepada pihak bank.
13. Kegagalan asosiasi menjual rumah, berdampak pada asosiasi dianggap tidak layak menaungi perusahaan pengembang perumahan, di program ini selanjutnya di kabupaten tersebut.
14. Setelah tahun ke 5, penyewa yang gagal melunasi cicilan 5 bulan berturut-turut, maka hak mereka untuk mendapatkan rumah dari negara telah hilang, dan aset dapat dialihkan ke pasangan lain melalui Dinas Perumahan, atau di lelang oleh bank, dengan harga yang ditentukan oleh bank, dengan tetap mengembalikan keseluruhan uang sewa sebelumnya.
15. Penyewa atau calon pemilik unit, dapat melunasi seluruh harga unit, setelah tahun ke 2, untuk mendapatkan hak kepemilikan unit, hal ini untuk menghindari intrik bank yang hanya ingin mengambil dana Pemerintah.
16. Sehingga calon pemilik unit dapat menjual rumahnya dengan cara mengakhiri akad sewa, menjadi akad jual beli (melunasi sisa harga unit).
17. Saat terjadinya akad jual beli, calon pemilik unit harus melunasi seluruh tunggakan PBB dan membayar pajak jual beli, seharga nilai awal harga unit.

PENDAPATAN NEGARA SELAMA PROSES

1. Saat membeli lahan, termasuk dari BUMN Tanah, pengembang perumahan harus membayar pajak jual beli.
2. Material yang dibeli oleh kontraktor sudah terkandung pajak di dalamnya.
3. Setiap tahun penyewa dikenakan pajak bumi bangunan yang ditagihkan oleh bank bersama tagihan sewa.
4. Tagihan listrik dan air bersih jika pakai PAM, sudah mengandung pajak.
5. Kegiatan komersial seperti toko, warung, yang sebelumnya tanah kosong tanpa perumahan, menghasilkan pungutan pajak dan retribusi baru.
6. Jika unit dijual kepada asosiasi, atau setelah cicilan lunas, akan dikenakan pajak jual beli unit.

Jadi jika dihitung secara detail selama 13 tahunan masa sewa, kolektif pajak di perumahan tersebut dapat mengembalikan nilai 40 juta dari masing-masing unit kepada negara. Maka negara tidak mungkin rugi di program ini.

HAK PENGADAAN RUMAH RAKYAT OLEH NEGARA

Menyimpulkan uraian saya diatas, berikut ini adalah motivasi mengapa setiap warga negara Indonesia berhak memiliki rumah di wilayah teritorial Negara Indonesia, dan Negara Indonesia wajib menyiapkan rumah bagi Bangsa Indonesia, yang menjadi sang pemilik negara.

1. Yang dimaksud pasangan disini adalah keduanya warga Negara Indonesia.
2. Setiap pasangan menikah punya hak yang sama untuk memiliki rumah, anak orang kaya maupun miskin, anak pejabat maupun anak pemulung.
3. Setiap kelahiran bayi dari pasangan menikah, menyebabkan orang tuanya, lebih berhak memiliki rumah dari program ini, dibanding pasangan yang belum punya anak di kloter yang sama.
4. Tidak ada bunga bank, tidak ada sita, tidak ada denda.
5. Data pernikahan 1,7 juta tahun 2021 & 2022, diharapkan target serapan mencapai 50% atau penyerahan 850 ribu unit per tahun, sisanya kemungkinan tidak berminat menempati rumah murah yang diprogramkan, atau tidak lolos seleksi oleh Dinas Perumahan (bukan oleh bank).
6. Jadi pasangan yang mengikuti program, walau tertib membayar bulanan tetapi tidak menempati unit, akan menjadi penilaian kinerja pejabat Dinas Perumahan saat itu, hal ini perlu dilakukan agar pemilihan pasangan oleh pejabat saat itu lebih serius, yang benar-benar butuh rumah murah.
7. Aturan perundangan mengenai penentuan pasangan terpilih, harus diuraikan sangat detail agar rasa keadilan bisa tercapai dan saya bukan ahli hukum, sehingga tidak mampu saya usulkan materinya.

PENJELASAN UMUM

1. Setiap unit yang diproduksi tidak boleh ada material impor, dan pemerintah daerah menyiapkan STM bangunan untuk pengadaan tenaga kerja terampil lokal.
2. Perusahaan pengembang harus dimiliki oleh pengusaha lokal (minimal provinsi yang sama), tetapi tenaga kerja bisa dari luar.
3. Pemilik kontraktor pelaksana, sebagai pemodal sebaiknya dimiliki oleh pengusaha di kabupaten atau kota yang sama dengan lokasi proyek perumahan di program ini, tetapi tenaga kerja bisa dari luar.
4. Memprioritaskan bank daerah atau koperasi lokal, sebagai pihak pembiayaan unit, agar uang lebih banyak berputar di daerah mereka.
5. BUMN Tanah membuka lahan baru yang luas, dan dijual secara parsial kepada pengembang perumahan, untuk menciptakan sebaran pembangunan dan penduduk, yang kelak menjadi bagian dari eksistensi teritorial Negara Indonesia (untuk menghilangkan paradigma wilayah leluhur kesukuan).
6. Pemerintah daerah mendorong pengembang perumahan menggunakan material industri lokal, agar investor terpaksa berinvestasi di sana.

FUNGSI KEMENTRIAN PERUMAHAN

1. Menentukan kuota tiap-tiap provinsi, dan menilai prestasi target tahun sebelumnya.
2. Mengatur dan memperhatikan kualitas pelaksanaan unit yang akan dan telah dikerjakan.
3. Mendorong investasi pengadaan material barang, termasuk industri material bangunan di tiap-tiap daerah.
4. Melaporkan data baru, pasangan menikah yang belum mendapatkan program ini di tahun sebelumnya dari tiap-tiap daerah.
5. Mengumpulkan data laporan dari ribuan cicilan atau sewa yang lancar di seluruh Indonesia.

SOLUSI JIKA DANA BANK TIDAK CUKUP

Keharusan menyisihkan 10% dari pajak jual beli lahan atau properti, pajak bumi dan bangunan serta pajak terkait properti lainnya, adalah ketetapan hukum, yang harus dikumpulkan setiap awal tahun.

Jika dana bank tidak bisa menyesuaikan ketersediaan anggaran tersebut, sehingga target produksi unit tidak bisa tercapai, mungkin hal di bawah ini sebagai ilustrasi solusi pembiayaan (dengan biaya permisalan):

1. Harga per unit 160 juta yang akan dibayarkan kepada pengembang.
2. Cicilan atau biaya sewa per bulan 1 juta.
3. Setiap 160 unit, Bank Indonesia akan mencetak uang baru sebanyak 160 juta untuk membayar unit ke pengembang, dan cicilan 160 unit (@ 1 juta per bulan) biaya sewa periode sebelumnya yang diserahkan kepada Bank Indonesia akan di hanguskan, untuk menjaga jumlah uang beredar.
4. Pihak bank tetap mendapatkan hak 40 juta per unit dari Komisi Pengadaan Rumah (hal yang mungkin menjadi pertimbangan bisnis bank ada di situ).
5. Jika belum mencukupi, Pemerintah Pusat atau Daerah bisa meminjam sementara dari APBN atau ABPD dengan pola yang sama seperti poin 3 diatas.
6. Tetap prinsipnya, setiap pinjaman sementara tidak boleh dikenakan bunga, maka data cicilan atau sewa dari ribuan unit yang lancar serta kebijakan bank menjadi dasar aturan.

Dari penjelasan ringkas di atas, yang dimaksud dengan pengadaan rumah oleh negara, agar negara mencari solusi bagaimana melibatkan berbagai komponen Bangsa Indonesia, untuk menyiapkan rumah bagi setiap bayi Bangsa Indonesia yang lahir di wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia.

Bagi pengusaha, mungkin gambar skema diatas mudah dipahami dan menjadi peluang, khususnya untuk menarik investor lokal daerah, agar bisa terlibat menyejahterakan masyarakatnya sendiri, dan disarankan bukan investor dari luar daerah, agar uang beredar tetap berputar di kabupaten atau provinsi perumahan tersebut.

Saya tidak menjelaskan gambar skema diatas, karena bukan tujuan tulisan ini, hanya sebagai upaya bagaimana bangsa Indonesia, termasuk pengusaha dan investor lokal, bersama dapat mempercepat produksi unit, agar lebih banyak unit terbangun, dan tenaga kerja terserap, yang orientasi bisnisnya bukan membungakan uang, tetapi mengembangkan dan mengelola kawasan berpenduduk.

ANALISA KENDALA

Mengapa unit disebut sewa sebelum lunas, bukan jual beli, hal ini untuk meredam permasalahan berikut:

1. Penyewa atau calon pembeli, terpilih tidak menempati unit, dibiarkan kosong tak terawat selama 3 bulan berturut-turut selama masa sewa, walau patuh membayar sewa dan PBB.
2. Unit disewakan ke pihak lain.
3. Data pernikahan dipalsukan dan baru diketahui setelahnya.
4. Penyewa sangat miskin, sehingga tidak mampu melanjutkan membayar sewa.
5. Unit yang disewakan, direnovasi besar-besaran, tetapi tidak patuh membayar sewa atau cicilan.
6. Unit yang disewakan tidak dirawat oleh pemiliknya, atau kualitas bangunan buruk dari pengembang.
7. Unit yang disewakan digunakan untuk tindak kriminal.
8. Selama masa sewa, pasangan memiliki rumah lain yang terkait cicilan bank mana pun, sebelum mereka telah melunasi unit mereka.
9. Unit yang disewakan diperselisihkan dalam kasus perceraian.
10. Seluruh keluarga meninggal dunia, sebelum unit lunas.
11. Terjadi kehancuran luas akibat bencana alam, dan dana asuransi tidak cukup.

SOLUSI

Unit bisa pindah tangan atas usulan bank dengan keputusan Dinas Perumahan, untuk diserahkan ke pasangan lain.

Unit bisa segera dilunasi penyewa setelah 2 tahun masa sewa, kemudian silakan disewakan atau diperjual belikan oleh pemilik unit.

Setiap unit yang diminta kembali oleh bank, maka bank harus mengembalikan seluruh biaya sewa atau cicilan yang telah dibayarkan ke bank.

Pasangan penyewa atau pencicil pengganti, akan membayar biaya sewa atau cicilan lebih besar setiap bulan, karena nilai pokok 160 juta tetapi dibagi sisa waktu, misal 8 tahun.

Penyewa yang sangat miskin (duafa) dan tidak mampu membayar sewa, akan ditawarkan kepada publik untuk dibantu, pelunasan unitnya (keterlibatan masyarakat).

Membuat aturan hukum, bahwa pasangan yang belum melunasi program ini, tidak dapat membeli rumah dalam bentuk cicilan bank.

Jika unit menjadi sengketa dalam kasus perceraian dan 3 bulan berturut-turut macet, pihak bank jika akan mengambil alih unit ke pihak lain, harus membuat berita acara pembekuan pencairan cicilan yang telah disetorkan ke bank oleh penyewa, dan diserahkan ke pengadilan, sambil menunggu keputusan pengadilan.

Jika terjadi kehancuran luas akibat bencana alam, maka Pemerintah harus membuat keputusan terhadap pembiayaan bank yang masih tersisa.

PENUTUP

Hal-hal diatas adalah analisa yang baru bisa saya temukan, dan mungkin masih banyak lagi, yang dapat di ulas oleh berbagai ahli, jika usulan program ini akan dilaksanakan kelak, hingga suatu saat kelak anak pertama yang lahir menyebabkan orang tuanya dapat rumah gratis dari negara.

Program rumah subsidi yang berbasis pada kelayakan penghasilan, sebaiknya tetap dilanjutkan bersamaan dengan program ini, hingga masyarakat atau pasar, memutuskan jalannya sendiri. Karena program ini berbasis pada pernikahan dan kepemilikan bayi.

Jika program ini untuk rumah susun, sebaiknya tidak ada penyerahan unit, yang artinya walaupun jumlah sewa lunas seharga unit, tidak bisa diperjual belikan, hanya bulanan sewa yang ditiadakan, tetapi aset akan diserahkan bank menjadi milik negara, agar bangunan bisa dirubuhkan dimasanya dan diperbaharui sesuai kelayakan dan keselamatan akibat usia gedung, karena usia manusia ada akhirnya, dan manusia baru berikutnya bisa menempati gedung baru, di lahan yang sama.

Program ini tidak untuk kavlingan, kecuali ada rumah siap huni di atasnya, misal kontrakan yang akan diperjual belikan, yang dianggap layak oleh Dinas Perumahan.

Semoga gagasan ini dapat diambil alih oleh negara, untuk dilaksanakan, sehingga bayi-bayi Bangsa Indonesia, dapat bahagia bersama orang tuanya di rumah mereka sendiri.

BIODATA PENULIS

Penulis adalah praktisi properti, sebagai perencana site plan dan disain untuk perumahan, yang karyanya sudah diaplikasikan di berbagai provinsi di Indonesia, dengan kiprahnya selama 20 tahun lebih, terlibat dalam perencanaan perumahan, kawasan industri, pelabuhan, perkebunan, kawasan wisata dan banyak lagi, yang hasil karyanya bisa di lihat di website www.JasaSitePlan.com

Nama Penulis : Dwi Laksono Wahyudi (Yudi)
Telpon / WA : 0812 1231 3066

DIAGRAM ALUR